des Wirtschaftsministers Hannan haben arabische und andere regionale Länder bereits Inves­
titionsprojekte angeboten (Sharq Bu 5.1.2025). Andere Schätzungen gehen von 250 bis 400 
Milliarden US-Dollar für den Wiederaufbau in Syrien aus. Auf der Geberkonferenz in Brüssel 
im März 2025 wurden Zusagen in der Höhe von 6,5 Milliarden US-Dollar gemacht (Bourse &
Bazaar 1.4.2025). Die Zusagen auf dem Treffen in Brüssel fielen geringer aus als im Vorjahr, als 
7,5 Milliarden Euro an Zuschüssen und Darlehen bewilligt worden waren. EU-Vertreter verwie­
sen auf die Kürzungen der US-Hilfe als einen wesentlichen Grund dafür (REU 18.3.2025). Der 
stellvertretende Generalsekretär des Entwicklungsprogramms der Vereinten Nationen (United 
Nations Development Programme - UNDP) wies darauf hin, dass für den Wiederaufbau von 
fast zwei Millionen Häusern, die ganz oder teilweise zerstört wurden, Dutzende von Milliarden 
US-Dollar benötigt werden (Akhbar 19.4.2025).
Die Gruppe Wohnen, Wasser, Gas, Strom und andere Heizöle lieferte im Jahr 2023 den zweit­
größten Beitrag zur allgemeinen Inflationsrate in Syrien. Der Beitrag zur Inflationsrate war in 
den Gebieten des Syrischen Interimsregierung (Syrian Interim Government - SIG) und der Syri­
schen Heilsregierung (Syrian Salvation Government - SSG) der Hay’at Tahrir ash-Sham (HTS) 
sehr hoch (46 %), dann in den Gebieten unter der Kontrolle der syrischen Regierung (25 %) 
und schließlich in den Gebieten der Demokratischen Autonomen Region Nord- und Ostsyrien 
(DAANES) (20,6 %) (SCPR 6.2024).
Infolge des Verfalls der syrischen Wirtschaft sind die Wohnkosten in den meisten Städten immer 
unerschwinglicher geworden, insbesondere in den großen städtischen Zentren wie Damas­
kus und Aleppo, wo Häuser für hohe Summen verkauft werden, die für die große Mehrheit 
der Bewohner unerschwinglich sind. Unter solchen Bedingungen befinden sich Mieter auf einer 
ständigen Suche nach Wohnungen, die zu ihren schrumpfenden Einkommen passen (UNHCHR 
18.7.2024). Bei einer von der Staatendokumentation in Auftrag gegebenen Studie zur sozio-öko­
nomischen Lage, im Zuge derer 600 Syrer im Alter von 16-35 Jahren im Juli 2024 in den Städten 
Damaskus, Homs, Aleppo befragt wurden, gaben auf die Frage nach den Auswirkungen der 
aktuellen Wohnkosten, einschließlich Miete, Heizung, Strom und Wasser 16 % an, dass sie sich 
die Wohnkosten leisten konnten. 43 % konnten sich die Wohnkosten gerade so leisten, 27 % 
konnten sie sich kaum leisten, und 14 % gaben an, dass sie sich die Wohnkosten nicht leisten 
können. 17 % der männlichen und 15 % der weiblichen Befragten konnten ihre Wohnkosten 
decken. Mehr als die Hälfte der männlichen Befragten (51 %) konnten ihre Wohnkosten gerade 
noch decken, während dies bei 39 % der weiblichen Befragten der Fall war. Im Gegensatz dazu 
schafften es 29 % der weiblichen Befragten kaum, die Wohnkosten zu tragen, während der 
Anteil bei den männlichen Befragten bei 26 % lag. Der Anteil derjenigen, die es nicht schaffen, 
die Wohnkosten zu tragen, war bei den weiblichen Befragten (19 %) deutlich höher als bei den 
männlichen Befragten (2 %). Im Vergleich zur Studie von 2023 zeigt sich, dass sich die Leistbar­
keit für die Befragten verbessert hatte (STDOK/SL 2024). In der von der Staatendokumentation 
in Auftrag gegebenen Studie, bei der von August bis September 2023 600 Personen im Alter 
von 16-35 Jahren in denselben drei Städten befragt wurden, gaben nur 6 % an, dass sie sich 
die Wohnkosten (einschließlich Miete, Heizung, Strom und Wasser) leisten konnten, und 46 % 
die Wohnkosten gerade noch bezahlen konnten. 34 % der Befragten konnten die Wohnkosten 
285

kaum bezahlen, während 14 % die Wohnkosten nicht bezahlen konnten (STDOK/SL 14.2.2024). 
In der folgenden von der Staatendokumentation erstellten Grafik werden die Ergebnisse der 
beiden Studien im Städtevergleich dargestellt: 
Quelle 17: STDOK/SL 2024
Die Wirtschaftskammer Österreich gibt den Prozentsatz der syrischen Gesamtbevölkerung mit 
Zugang zu Sanitäranlagen für das Jahr 2022 mit 95 % an (WKO 8.2024).
286

Der Wiederaufbau Syriens erfordert Stabilität, Sicherheit und internationale Unterstützung – all 
dies fehlt derzeit (NH 14.1.2025). NGOs fordern auch, dass Bombenräumung Teil des Wieder­
aufbaus sein muss (FR 20.1.2025b).
Die Besitzer von Immobilienbüros in verschiedenen syrischen Provinzen sind sich einig, dass die 
Immobilienpreise seit dem Sturz des Regimes des abgesetzten Präsidenten Bashar al-Assad im 
Dezember letzten Jahres weder gefallen noch gestiegen sind, aber es gibt einen fiktiven Anstieg 
im Zusammenhang mit dem Wertverlust des US-Dollars gegenüber dem syrischen Pfund (AJ 
9.2.2025). Derzeit gibt es auf dem Immobilienmarkt eine Stagnation beim Kauf und Verkauf 
vor dem Hintergrund des schwankenden Wechselkurses des Syrischen Pfunds gegenüber 
ausländischen Währungen und der Aussetzung der Registrierung von Immobilien durch die 
Regierungsbehörden - die Transaktionen mit „ Immobilienvakuum“ und Eigentumsübertragungen 
durchführen - seit dem 8.12.2024 (AJ 9.2.2025).
Die israelischen Streitkräfte sollen Straßen, Strom und Wasserleitungen in Quneitra durch Luft­
angriffe zerstört haben, nachdem die Menschen dort ihrer Aufforderung, die Gegend zu evaku­
ieren, nicht nachgekommen waren (AJ 15.12.2024d).
Unklare Rechtsverhältnisse - Mietwohnungen, Eigentum, Besitz
Zurückkehrende Binnenvertriebene und Flüchtlinge finden ihre Häuser oft besetzt, enteignet 
oder zerstört vor, was ihre Rückkehr erheblich erschwert und Risiken für künftige Spannungen 
birgt, wenn konkurrierende Ansprüche ungelöst bleiben. Es fehlen die notwendigen rechtlichen 
Rahmenbedingungen, die sich mit den Auswirkungen des Krieges auf Eigentum befassen, so­
wie Rückgabeverfahren, die die sekundäre Besetzung regeln und gleichzeitig die Rechte beider 
Haushalte wahren. Die Assad-Regierung nutzte zuvor rechtliche Mechanismen wie das Gesetz 
Nr. 10 (2018) zur Beschlagnahmung von Eigentum, während Oppositionsgruppen und Milizen 
ebenfalls verlassene Häuser besetzten. Seit dem Sturz des Regimes haben die Spannungen um 
Eigentumsrechte zugenommen. Einige zurückkehrende Familien sind mit Streitigkeiten mit den 
derzeitigen Bewohnern konfrontiert, während andere von Zwangsräumungen und vergeltungs­
mäßigen Beschlagnahmungen von Eigentum berichten, insbesondere in ’Afrin, ’Azaz, Jandiris, 
Saraqeb, Hama, der Umgebung von Damaskus und Latakia, wo es Berichten zufolge zu Ra­
cheräumungen aufgrund religiöser Zugehörigkeit gekommen ist (GPC 3.4.2025). In einigen 
Gebieten in Damaskus kam es nach dem Sturz des Assad-Regimes zu Verstößen gegen das 
Wohn- und Eigentumsrecht, insbesondere in Bezug auf Militärwohnungen, d. h. Wohneinhei­
ten, die Offizieren der syrischen Armee zugewiesen wurden. Diese Verstöße deuten auf eine 
Verschiebung bei der Verteilung von Wohnraum im Zusammenhang mit der militärischen Ein­
richtung hin, wobei es eindeutig keine offiziellen Entscheidungen über das Schicksal dieser 
Wohnungen gibt. Es scheint sich jedoch eher um Einzelfälle zu handeln als um einen weitver­
breiteten Trend der Vertreibung aus konfessionellen Gründen (HLP Syria 5.2.2025). Nach dem 
Sturz des Assad-Regimes wurden einige Bewohner von Sozialwohnungskomplexen, die für An­
gestellte und Arbeiter vorgesehen waren, insbesondere in Damaskus und Umgebung, entweder 
vorübergehend zum Verlassen der Wohnungen gezwungen oder dauerhaft vertrieben. Dies ist 
auf die weitverbreitete Überzeugung in der Bevölkerung zurückzuführen, dass ein erheblicher 
287

Teil der Bewohner dieser Komplexe Anhänger des ehemaligen Regimes waren und zu dessen 
sozialer Basis gehörten, insbesondere in Wohnungen, die Ärzten, Polizisten, Militärangehörigen 
oder Mitarbeitern in wissenschaftlichen Forschungszentren, die dem Verteidigungsministerium 
angegliedert sind, zugewiesen wurden. Bei den Bewohnern dieser Wohnkomplexe handelt es 
sich oft um Angestellte aus entfernten Gebieten, die in der Nähe dieser Komplexe arbeiten. Diese 
Immobilien werden in der Regel entweder als Mitarbeiter- oder als Arbeiterwohnungen bezeich­
net und sind Teil der sozialen Wohnungsbauprogramme Syriens. Die Eigentumsverhältnisse 
sind aufgrund sich überschneidender Gesetze und der für die Wohnungen zuständigen Regie­
rungsbehörde unklar. So sind beispielsweise Mitarbeiterwohnungen für eine vorübergehende 
Nutzung vorgesehen, wobei das Eigentum beim Staat verbleibt. Bewohner von Arbeitnehmer­
wohnungen werden als Mieter behandelt, die die Immobilie während ihrer Beschäftigung vom 
Staat mieten, bis sie kündigen oder in den Ruhestand gehen. Zu diesem Zeitpunkt endet der 
Mietvertrag und die Immobilie muss geräumt werden. Bei Sozialwohnungen hingegen müssen 
die Mieter 10 % ihres Einkommens als Miete zahlen, zusammen mit den Nebenkosten und den 
Kosten für die Instandhaltung, Verbesserungen und Reparaturen der Wohnung. Bewohner von 
Sozialwohnungen haben gemäß dem Gesetzesdekret Nr. 46 von 2002 Anspruch auf Eigen­
tum, sofern sie die Immobilie in Raten bezahlen (HLP Syria 14.1.2025a). Nach Angaben der 
Bewohner wurden für manche geräumte Militärwohnungen keine offiziellen Räumungsbefehle 
ausgestellt. Einige Familien erwägen jedoch, aus Angst vor der Zukunft wegzuziehen. Aus lo­
kalen Quellen kursieren Berichte, die darauf hindeuten, dass HTS und andere Fraktionen diese 
Immobilien kürzlich geräumt haben, obwohl es dafür keine offizielle Bestätigung gibt (HLP Syria 
5.2.2025).
Nach dem Sturz des Assad-Regimes am 8.12.2024 versuchten die Eigentümer einiger Immo­
bilien, die im Rahmen des Systems der Zwangsverlängerung vermietet worden waren, ihre 
Immobilien zurückzufordern und die Mieter zu vertreiben. In einigen Fällen beauftragten die 
Vermieter die Streitkräfte von Hay’at Tahrir ash-Sham (HTS) mit der Räumung der Wohnun­
gen, ohne den Rechtsweg zu beschreiten. Seit dem 8.12.2024 haben einige Immobilienbesitzer 
Immobilien, die einer Zwangsverlängerung unterlagen, gewaltsam zurückgefordert (HLP Syria 
14.1.2025b). [Weiterführende Informationen zur aktuellen Gesetzeslage finden sich im Kapi­
tel Rechtsschutz / Justizwesen (Entwicklungen seit dem Sturz des al-Assad-Regimes (seit 
8.12.2024))].
Viele Flüchtlinge und Vertriebene sind nach dem Sturz des Regimes bei der Rückkehr in ihre Ge­
biete, Städte und Dörfer schockiert, wenn sie feststellen, dass andere in ihren Häusern wohnen. 
In einigen Fällen besitzen diese derzeitigen Bewohner Dokumente, die belegen, dass sie die 
Immobilien gekauft haben, aber Untersuchungen zeigen, dass diese Dokumente oft gefälscht 
sind, einschließlich gefälschter Eigentumsnachweise und Gerichtsurteile, die äußerst schwer 
aufzuspüren sind. Die betreffenden Immobilien befinden sich oft in informellen Siedlungen, in 
nicht lizenzierten Gebäuden in Zonen oder in Kollektiveigentum mit ungelösten Erbstreitigkeiten. 
Viele dieser Immobilien sind nicht im offiziellen Grundbuch eingetragen und erscheinen nur als 
unbebautes Land, was bedeutet, dass die darauf errichteten Gebäude nicht erfasst, ungeteilt 
und nicht auf die Namen ihrer rechtmäßigen Eigentümer eingetragen sind. Die Abwesenheit 
288

der rechtmäßigen Eigentümer, die oft auf Vertreibung oder Verfolgung aus Sicherheitsgründen 
zurückzuführen ist, hat es anderen erleichtert, sich diese Grundstücke anzueignen, indem sie 
sie unrechtmäßig in Besitz nahmen und sie später verkauften, wobei sie die Käufer täusch­
ten, indem sie ihnen vorgaukelten, sie seien die rechtmäßigen Eigentümer. Darüber hinaus hat 
die weitverbreitete Übertragung von Eigentum ohne Einhaltung ordnungsgemäßer rechtlicher 
Verfahren in den von dem Regime kontrollierten Gebieten in den letzten Jahren in Verbindung 
mit einer schwachen Rechenschaftspflicht und Strafverfolgung bei Betrug und Fälschung das 
Problem verschärft. Dies wurde durch Korruption in Gerichten und Grundbuchämtern sowie den 
Einfluss der Sicherheitskräfte von Assad auf die Justiz, die korrupte Beamte und diejenigen, die 
Eigentum beschlagnahmt hatten, schützten, von denen viele dem Sicherheits- und Militärappa­
rat angehörten, noch verschlimmert (HLP Syria 20.1.2025). Nach dem Sturz des Assad-Regimes 
am 8.12.2024 kehrten die meisten gewaltsam vertriebenen Menschen aus Lagern in Nordsyrien 
in ihre Heimatstädte und auf ihr Ackerland in den ländlichen Gebieten der Gouvernements Hama 
und Idlib zurück. Die Bauern fordern ihr Land einzeln zurück und verlassen sich dabei manchmal 
auf lokale Streitkräfte, um ihr Eigentum geltend zu machen und diejenigen zu entfernen, die ihr 
Land übernommen hatten. Viele dieser landwirtschaftlichen Flächen waren in den letzten Jahren 
über öffentliche Auktionen an Investoren vergeben worden. Bisher hat „The Syria Report“ keine 
Fälle von Widerstand seitens dieser Investoren dokumentiert, möglicherweise aus Angst vor Re­
pressalien, aus Akzeptanz der neuen Realität oder sogar aus impliziter Anerkennung der Rechte 
der Rückkehrer. Die Verwaltungen der Gouvernements Idlib und Hama, die zuvor dem Ministeri­
um für lokale Verwaltung und Dienstleistungen des Assad-Regimes unterstanden, hatten diese 
Ländereien als unbewohnt eingestuft, weil ihre ursprünglichen Eigentümer gewaltsam in von 
der Opposition kontrollierte Gebiete im Nordwesten Syriens vertrieben worden waren. In einem 
systematischen und organisierten Prozess, der sich schrittweise von 2020 bis zum Sturz des 
Regimes Ende 2024 entwickelte, wurden alle diese brachliegenden Grundstücke, einschließlich 
unbebauter („ saleekh“) und mit Obstbäumen bepflanzter Grundstücke, in öffentlichen Auktionen 
zum Kauf angeboten. Im Gegensatz zur Pistazienernte, die bereits vor dem Sturz des Regimes 
eingeholt worden war, fanden die Bauern, die in die Städte im westlichen ländlichen Hama – 
wie Kafr Nabuda, Hayalin al-Ghab und al-Jalma – zurückkehrten, ihre Felder mit Feldfrüchten 
bepflanzt vor, die noch auf die Ernte warteten, wie z. B. Kartoffeln. Diese Ländereien waren 
über öffentliche Auktionen für leer stehende Saleekh-Ländereien gepachtet worden, die von den 
Provinzbehörden von Hama für die Landwirtschaftssaison 2024–2025 organisiert worden waren. 
Die zurückkehrenden Landbesitzer ernteten die Kartoffeln, ohne dass die Investoren Einwände 
erhoben, und verkauften sie zu ihrem eigenen Vorteil. Einige von ihnen forderten auch eine 
Entschädigung von den früheren Investoren für die vergangenen Jahre (HLP Syria 3.2.2025a).  
[Weitere Informationen zu den Herausfordrungen von Rückkehrern im Zusammenhang mit Woh­
nungen sind dem Kapitel Rückkehr - Entwicklungen seit dem Sturz des Assad-Regimes (seit 
8.12.2024) zu entnehmen.]
Quellen
289

■ AJ - Al Jazeera (9.2.2025): فيك  ودبت  ﺭاعسﺃ  ﺕﺍﺭاقعلﺍ  يف  ايﺭوس  دعب  ﻁوقس  ماظن  ؟دسألﺍ [Wie sehen die Immo­
bilienpreise in Syrien nach dem Sturz des Assad-Regimes aus?], https://www.aljazeera.net/ebusi­
ness/2025/2/9/دعب-ايﺭوس-يف-ﺕﺍﺭاقعلﺍ-ﺭاعسﺃ-ودبت-فيك Zugriff 10.2.2025
■ AJ - Al Jazeera (15.12.2024d): Israel intensifies Syria attacks, but HTS leader says doesnt want 
conflict, https://www.aljazeera.com/news/2024/12/15/israel-intensifies-syria-attacks-but-hts-leade
r-says-doesnt-want-conflict , Zugriff 16.12.2024
■ Akhbar - Al Akhbar (19.4.2025): انويلم  ٍلزنم  ٍرّمدُم  ًايّلك  وﺃ  ًايئزج  يف  ايﺭوس [Zwei Millionen Häuser in Syrien 
teilweise oder vollständig zerstört], https://www.al-akhbar.com/arab/832109/-ايئزج-وﺃ-ايلك-رمدم-لزنم-انويلم 
ايﺭوس-يف Zugriff 22.4.2025
■ Bourse & Bazaar - Bourse & Bazaar Foundation (1.4.2025): Prospects for Syrian Civil Society 
Remain Dim While Sanctions Linger, https://www.bourseandbazaar.org/articles/2025/4/1/prospect
s-for-syrian-civil-society-remain-dim-while-sanctions-linger , Zugriff 23.4.2025
■ FR - Frankfurter Rundschau (20.1.2025b): Expertin über Minen und Blindgänger in Syrien: Das bleibt 
eine riesige Bedrohung für die Bevölkerung, https://www.fr.de/politik/expertin-ueber-minen-in-syrie
n-so-viele-baustellen-gleichzeitig-93525782.html , Zugriff 29.1.2025
■ GPC - Global Protection Cluster (3.4.2025): Protection Landscape in Syria; A Snapshot; March 2025, 
https://globalprotectioncluster.org/sites/default/files/2025-04/250325_protection_landscape_in_syr
ia_vfinal.pdf, Zugriff 23.4.2025
■ HLP Syria - Housing, Land & and Property Rights Syria (5.2.2025): Military Housing in Damascus 
After the Fall of Assad: Violations and Legal Ambiguity, https://hlp.syria-report.com/hlp/military-hou
sing-in-damascus-after-the-fall-of-assad-violations-and-legal-ambiguity , Zugriff 7.2.2025
■ HLP Syria - Housing, Land & and Property Rights Syria (3.2.2025a): Return of Farmers to Idlib and 
Hama Generate Legal Disputes Over Land Property and Use, https://hlp.syria-report.com/hlp/re
turn-of-farmers-to-idlib-and-hama-generate-legal-disputes-over-land-property-and-use , Zugriff 
7.2.2025
■ HLP Syria - Housing, Land & and Property Rights Syria (20.1.2025): Explained: Recovering Extorted 
Properties Amid Fraud and Other Legal Challenges, https://hlp.syria-report.com/hlp/explained-rec
overing-extorted-properties-amid-fraud-and-other-legal-challenges , Zugriff 7.2.2025
■ HLP Syria - Housing, Land & and Property Rights Syria (14.1.2025a): Sectarian Tensions Force Out 
Some Residents in Government Housing, https://hlp.syria-report.com/hlp/sectarian-tensions-force
-out-some-residents-in-government-housing , Zugriff 7.2.2025
■ HLP Syria - Housing, Land & and Property Rights Syria (14.1.2025b): Explained: Compulsory 
Extension of Rented Properties, https://hlp.syria-report.com/hlp/explained-compulsory-extension-o
f-rented-properties, Zugriff 7.2.2025
■ IHH - İHH Humanitarian Relief Foundation (10.1.2025): IHH Syria Situation Report (10 January 2025) 
- Syrian Arab Republic, https://reliefweb.int/report/syrian-arab-republic/ihh-syria-situation-report-1
0-january-2025, Zugriff 15.1.2025
■ NH - New Humanitarian, The (14.1.2025): Syria is still not safe: Refugees need protection, https:
//www.thenewhumanitarian.org/opinion/2025/01/14/syria-still-not-safe-refugees-need-protection , 
Zugriff 3.2.2025
■ ÖB Damaskus - Österreichische Botschaft Damaskus [Österreich] (2023): Asylländerbericht 2023 -  
Syrien
■ REU - Reuters (18.3.2025): EU conference pledges $6.3 billion for Syria’s recovery, https://www.re
uters.com/world/middle-east/syrias-new-rulers-seek-aid-boost-eu-conference-2025-03-16 , Zugriff 
26.3.2025
■ SCPR - Syrian Center for Policy Research (6.2024): SCPRS Annual Bulletin for CPI and Inflation in 
Syria 2023, https://scpr-syria.org/wp-content/uploads/2024/06/SCPRS-Annual-Bulletin-for-CPI-and
-Inflation-in-Syria-2023-EN-1-1.pdf , Zugriff 22.8.2024
■ SCPR/UniVie - Syrian Center for Policy Research, Universität Wien (8.2023): The Impact of the 
Earthquake in Syria: The Missing Developmental Perspective in the Shadow of Conflict, https://
reliefweb.int/attachments/194189d0-9897-4896-8feb-049e6d85f0fe/The Impact of the Earthquake 
in Syria - SCPR (EN).pdf, Zugriff 17.7.2024
■ Sharq Bu - Al-Sharq Business (5.1.2025): ريﺯو  ةيلاملﺍ  يﺭوسلﺍ  „ـل  :“قرشلﺍ  ﺱﺭدن  ةصخصخ  ﺕاكرشلﺍ  ةيموكحلﺍ  ﺓرساخلﺍ  
[Syrischer Finanzminister zu Al-Sharq: Wir prüfen die Privatisierung von verlustbringenden Staats­
betrieben], https://asharqbusiness.com/economics/65743/----- , Zugriff 30.1.2025
290

■ STDOK/SL - Staatendokumentation des Bundesamts für Fremdenwesen und Asyl [Österreich], 
Statistics Lebanon (14.2.2024): Socio-economic Survey - Syria, https://www.ecoi.net/en/file/local/
2104296/SYRI_Socio-Economic Survey 2023.pdf, Zugriff 25.6.2024 [Login erforderlich]
■ STDOK/SL - Staatendokumentation des Bundesamts für Fremdenwesen und Asyl [Österreich], Stat­
istics Lebanon (2024): Dossier Syria - Socio-Economic Survey 2024, https://www.bmi.gv.at/114/file
s/Umfrage_Syria_2024/Syria_Bericht_Final_nBF_28102024.pdf, Zugriff 27.11.2024
■ UNHCHR - Hoher Kommissar der Vereinten Nationen für Menschenrechte (18.7.2024): The Right to 
Adequate Housing in Syria (July 2024), https://reliefweb.int/attachments/2432df33-3ea4-42ad-b031-
357e2a6e2fbb/OHCHR Syria_AN_housing_20240717_EN.pdf, Zugriff 17.12.2024
■ WKO - Wirtschaftskammer Österreich (8.2024): WKO-Länderprofil Syrien [Stand: August 2024], 
https://www.wko.at/statistik/laenderprofile/lp-syrien.pdf, Zugriff 3.5.2024
15.2.1 Wohnsituation und Infrastruktur in den Gebieten unter der Kontrolle der kur­
disch dominierten SDF - Demokratische Autonome Administration von Nord- und 
Ostsyrien (DAANES)
Letzte Änderung 2025-05-08 20:42
[Im vorliegenden Dokument wurde auf die allgemeine Lage nach dem Umbruch am 8.12.2024 
fokussiert. Die Lage in von den Kurden dominierten Gebieten unter der Kontrolle der kurdisch 
dominierten SDF – Demokratische Administration von Nord- und Ostsyrien (DAANES) hat sich 
bisher nicht wesentlich verändert und wurde daher aufgrund zeitlicher, personeller und finan­
zieller Ressourcen nicht in der gewohnten Tiefe bearbeitet. Für Fragestellungen dazu, bitten 
wir auf die Vorversion der Länderinformation zurückzugreifen bzw. uns mittels einer Anfrage zu 
kontaktieren. Die Einarbeitung aktueller Quellen und Informationen zur Lage in der DAANES 
wird zeitnah mittels Aktualisierung erfolgen. Weitere Informationen zur vorliegenden Länderin­
formation finden sich im Kapitel Länderspezifische Anmerkungen.]
Im Sozialen Vertrag von 2023 ist im Artikel 70 geregelt, dass Privateigentum geschützt ist und 
nur im öffentlichen Interesse enteignet werden darf. Es muss eine angemessene Entschädigung 
gezahlt werden, die gesetzlich geregelt ist. Gemäß Artikel 71 ist der Besitz und die Schenkung 
von Eigentum zum Zwecke des demografischen Wandels verboten (RIC 14.12.2023).
Rückkehrer in die von den Syrischen Demokratischen Kräfte (Syrian Democratic Forces - SDF) 
kontrollierten Gebiete sehen sich der Herausforderung gegenübergestellt, ihr Eigentum zurück­
zufordern, insbesondere beim Nachweis der Echtheit ihrer Dokumente, die vor 2011 ausgestellt 
worden sind (OHCHR 1.2.2024). Im Jänner 2021 erließ die Demokratische Autonome Verwal­
tung Nord- und Ostsyriens (DAANES) einen Beschluss, der es ihren Gerichten untersagte, über 
Landbesitzstreitigkeiten zu entscheiden, bis ein neues Register erstellt werden konnte. Zwei 
Jahre später behinderte Beschluss 6 weiterhin den Zugang der Nordostsyrer zu Eigentumsrech­
ten und ihre Fähigkeit, sich rechtliche Dokumente zu sichern, ohne dass ein alternatives Kataster 
in Sicht ist. Die Katasterregistrierung ist das wirksamste Rechtsinstrument zur Erfassung von 
Immobilientransaktionen und hat eindeutig Vorrang vor anderen Arten von Rechtsdokumenten, 
einschließlich gerichtlicher Entscheidungen von DAANES-Richtern. Da das offizielle Katas­
ter jedoch in Damaskus verwaltet wird, kann nur das Regime Änderungen vornehmen (SYD 
30.1.2023).
291

Rückkehrer prangerten zahlreiche Fälle von Beschlagnahmung und Aneignung von Eigentum 
durch von den SDF unterstützte Behörden an, insbesondere in Gebieten, in denen die Mehrheit 
der Bewohner Araber sind (OHCHR 1.2.2024).
Das Waffenstillstandsabkommen zwischen der Übergangsregierung und den SDF sieht vor, 
dass die SDF die Kontrolle über alle Grenzübergänge, Flughäfen sowie Öl- und Gasfelder in 
ihren Gebieten abgeben muss. [Details zu diesem Abkommen sind dem Kapitel Politische Lage 
- Entwicklungen seit dem Sturz des Assad-Regimes (seit 8.12.2024) / Politische Lage in den 
Gebieten unter der Kontrolle der kurdisch dominierten SDF - Demokratische Autonome Adminis­
tration von Nord- und Ostsyrien (DAANES) zu entnehmen.] Die syrische Übergangsregierung 
wird Berichten zufolge Ausschüsse einrichten, um die Kontrolle über die Ölfelder in den von 
der SDF kontrollierten Gebieten im Nordosten Syriens zu übernehmen. Diese Ausschüsse sol­
len die Felder untersuchen und ihre Produktionskapazitäten bewerten (ISW 24.3.2025). Diese 
wichtigen Ölfelder Syriens fielen in die Hände der Terrorgruppierung Islamischer Staat (IS), die 
von 2014 bis 2017 ein sogenanntes Kalifat in weiten Teilen Syriens und des Irak errichtete. 
Damals entstand ein Großteil der Schäden im Öl-Sektor. Nach dem Sturz des IS übernahmen 
die SDF die Kontrolle über wichtige Ölfelder. Die Felder produzieren nur noch einen Bruchteil 
ihrer früheren Menge. Das Rumeilan-Feld liefert nur 15.000 der etwa 100.000 Barrel, die es 
produziert, in andere Teile Syriens, um den Staat etwas zu entlasten (Independent 28.3.2025).
Quellen
■ Independent - Independent, The (28.3.2025): Syrians left in the dark as the interim government 
struggles to restore electricity, https://www.independent.co.uk/news/syrians-damascus-assad-islam
ic-electricity-b2723123.html, Zugriff 28.3.2025
■ ISW - Institute for the Study of War (24.3.2025): Iran Update, March 24, 2025, https://www.understa
ndingwar.org/backgrounder/iran-update-march-24-2025 , Zugriff 26.3.2025
■ OHCHR - Office of the United Nations High Commissioner for Human Rights (1.2.2024): “We did 
not fear death but the life there”; The Dire Human Rights Situation Facing Syrian Returnees, https:
//www.ecoi.net/de/dokument/2104660.html, Zugriff 23.5.2024 [Login erforderlich]
■ RIC - Rojava Information Center (14.12.2023): AANES Social Contract, 2023 Edition, https://rojava
informationcenter.org/2023/12/aanes-social-contract-2023-edition , Zugriff 24.6.2024
■ SYD - Syria Direct (30.1.2023): Northeastern Syria marks two years of legal paralysis as de facto 
authorities struggle to issue new land registry, https://syriadirect.org/northeastern-syria-marks-t
wo-years-of-legal-paralysis-as-de-facto-authorities-struggle-to-issue-new-land-registry , Zugriff 
9.7.2024
15.2.2 Wohnsituation und Infrastruktur (Stand Oktober 2024)
Letzte Änderung 2025-05-08 20:49
Gebiete unter der Kontrolle der syrischen Regierung
Privateigentum wurde in der syrischen Verfassung von 2012 im Artikel 15 geschützt und durfte 
nur im öffentlichen Interesse gegen eine angemessene Entschädigung, nicht ohne rechtskräf­
tiges Gerichtsurteil, im Kriegs- und Katastrophenfall gegen angemessene Entschädigung, be­
schlagnahmt werden (SeG 24.2.2012). Syrer griffen grundsätzlich auf vier Arten der Eigentums­
dokumentation zurück. Die häufigste Variante war es, das Eigentum im Zivilregister eintragen 
zu lassen. Eine weitere Möglichkeit war es, den Besitz durch einen richterlichen Beschluss zu 
292

dokumentieren, der dann Eingang ins Zivilregister fand. Man konnte Eigentum auch notarisch 
begründen lassen. Dadurch erhielt man ein offizielles Dokument, dessen Wirksamkeit aber erst 
im Grundbuch eingetragen wurde, wenn die Übertragung der Eigentumsunterlagen abgeschlos­
sen war. Aus diesem Grund war diese Methode weniger zuverlässig als die beiden vorherig 
genannten. Die letzte der vier Möglichkeiten war es, einen einfachen Vertrag zwischen Verkäufer 
und Käufer aufzusetzen, der mit Fingerabdrücken und Unterschriften von Zeugen rechtswirksam 
wurde. Diese galt als die rechtlich schwächste Methode (SNHR 25.5.2023). Das Gesetz Nr. 10 
von 2018 erlaubte es dem Staat, Gebiete für den Wiederaufbau und Sanierung per Dekret zu 
widmen. Personen, die gewisse Kriterien, um ihr Eigentum zu beweisen, nicht erfüllen konnten, 
riskierten dieses zu verlieren (FH 2023).
Mitte des 20. Jahrhunderts trat das Phänomen informeller Siedlungen in Syrien auf, welches 
sich in den 1980ern ausbreitete. Es bildeten sich Wohngebiete, die eine große Anzahl erreichten. 
Der Prozentsatz an informellen Siedlungen wird auf 60 % der Wohngebiete in ganz Syrien ge­
schätzt. Durch die Krise wurde die Zahl weiter erhöht. Zusätzlich zu den informellen Siedlungen 
in den bis Anfang Dezember 2024 von der Regierung kontrollierten Gebieten wurde die Anzahl 
der informellen Siedlungen in den Gebieten außerhalb der Kontrolle des syrischen Regimes 
auf etwa 200.000 informelle Unterkünfte geschätzt (TDA-SY 1.11.2024). UNHCR beschreibt 
informelle Siedlungen im Allgemeinen durch eine hohe Unsicherheit der Besitzverhältnisse, das 
Fehlen einer angemessenen Infrastruktur und von Dienstleistungen, prekäre Sicherheit und 
Schutz, einschließlich des Aussetzens gegenüber Umwelt- und Gesundheitsrisiken sowie so­
zioökonomische Marginalisierung gekennzeichnet. In der Regel stehen sie auf Land, das nicht 
für eine Unterbringung vorgesehen ist. Informelle Siedlungen befinden sich oft auf staatlichem, 
privatem oder kommunalem Land, mit oder ohne Verhandlungen mit der lokalen Bevölkerung 
und/oder den Landbesitzern (UNHCR 5.11.2024). Die Verbindung von informellen Siedlungen 
und dem Mangel an grundlegenden Einrichtungen ist nicht immer zutreffend. In Syrien wur­
den einige informelle Wohngebiete aufgrund einer politischen Entscheidung mit grundlegenden 
Dienstleistungen und Einrichtungen ausgestattet und blieben als informelle Siedlungsgebiete 
bekannt. „The Day After“ definiert informelle Siedlungen als Ansammlungen von Häusern, die 
bei ihrer Errichtung, Planung oder Spezifikation nicht dem Immobilienrechtssystem entspre­
chen und auf Grundstücken gebaut werden, die dem Staat oder Einzelpersonen gehören, bei 
denen es sich um landwirtschaftliche Flächen oder nicht für Wohnzwecke vorgesehene Flä­
chen handeln kann, und die sich meist außerhalb des Bebauungsplans oder innerhalb eines 
Bebauungsplans, aber unter Verstoß gegen die Bauvorschriften, nach nicht genehmigten Auf­
teilungen und ohne Lizenzen befinden. Unter den stabilen Umständen der Vergangenheit war 
der Nachweis des Eigentums an informellen Siedlungen bereits eine komplexe Angelegenheit, 
die das Rechtssystem nicht lösen konnte, da das Eigentum nicht im Grundbuch als Gebäude 
und Wohneinheiten eingetragen ist. Der größte Teil ist als landwirtschaftliches Gemeineigentum 
eingetragen, da er auf staatseigenem Land gebaut ist, das nicht in Wohnhäuser unterteilt ist, 
und nicht aufgeteilt oder übertragen werden kann, oder das Land ist im Besitz von Einzelper­
sonen und nicht im Grundbuch eingetragen und kann nicht in der Gemeinde lizenziert werden. 
Daher wird das Eigentum entweder durch ein Gerichtsurteil bestätigt, dessen letztendliches Ziel 
darin besteht, eine Belastung im Grundbuch einzutragen, oder durch ein Urteil, das den Verkauf 
293

bestätigt und auf die Notwendigkeit hinweist, die Beschreibungen zu sortieren und zu korrigie­
ren, was nicht geschieht. Der Verkauf kann über einen Notar erfolgen, der eine unwiderrufliche 
Vollmacht für den Inhalt des Grundstücks ausstellt. Der Eigentümer kann auch Steuern an die 
Finanzbehörde zahlen oder einen Versorgungsvertrag (Strom, Wasser) abschließen und eine 
Quittung für die Zahlung der Versorgungsrechnungen in seinem Namen erhalten. Der Eigentü­
mer einer Wohnung in informellen Siedlungen kann nicht mehr als die oben genannten Schritte 
unternehmen. Wenn kein Grundbuch erstellt wird, hat dies negative Folgen, einschließlich des 
mehrmaligen Verkaufs der Immobilie, was zu Überschneidungen zwischen den ursprünglichen 
Eigentümern führt, insbesondere wenn es sich um ein gemeinschaftliches Eigentum handelt. 
Unter den aktuellen Umständen und angesichts der Zerstörungen seit 2011 sowie der Sicher­
heitsherausforderung, die oben genannten Dokumente zu erhalten, wird der Nachweis des 
Eigentumsrechts noch weiter erschwert (TDA-SY 1.11.2024).
Es gab unter der Assad-Regierung keine öffentlichen Bemühungen, Privathäuser wiederauf­
zubauen. Der Wiederaufbau wurde größtenteils von den Hausbesitzern selbst durchgeführt. 
NGOs und UNHCR leisteten Unterstützung bei Land- und Eigentumsrechten. Viele Menschen 
hatten ihre Landbesitzurkunden verloren. Die UN konzentrierte sich auf die Wiederherstel­
lung von Schulen und Gesundheitseinrichtungen, soweit diese nicht militärisch genutzt wurden 
(UNRCHCSYR 22.9.2024). Der Gouverneur von Latakia, der im Zuge der FFM 2024 der Staa­
tendokumentation interviewt wurde, gab an, dass es aufgrund der Sanktionen im Land keinen 
Wiederaufbau gab (GovLat/DirLatPort 15.9.2024). Der UN Resident Coordinator and Humani­
tarian Coordinator for Syria  kannte ebenfalls keine staatlichen Projekte der Assad-Regierung in 
größerem Ausmaß. Als Grund sah er, dass das Regime mit den Grundlagen zu kämpfen hatte 
(UNRCHCSYR 22.9.2024). Gemäß dem Gouverneur von Homs bei einem Gespräch im Rah­
men der FFM 2024 der Staatendokumentation wurden viele Verfahren eingeleitet und Pläne für 
die Stadt aufgestellt. Das Problem für die Umsetzung aber war das mangelnde Geld (GovHoms 
17.9.2024). In Latakia wurden acht Wohntürme errichtet mit 320 Wohnungen für diejenigen, 
deren Häuser durch das Erbeben zerstört wurden. Beim Erdbeben in Latakia wurden 105 Ge­
bäude vollständig zerstört, 36.000 sind einsturzgefährdet, 1.200 müssen abgerissen und neu 
aufgebaut werden (GovLat/DirLatPort 15.9.2024).
Eine der Folgen des Konflikts und der daraus resultierenden territorialen, politischen und ad­
ministrativen Fragmentierung ist das Fehlen wirksamer, funktionierender und unabhängiger 
Institutionen, die die Einhaltung von Regeln und Verfahren überwachen und Rechenschafts­
pflicht garantieren. So konnten sich in den Jahren des Konflikts diejenigen, die Machtpositionen 
innerhalb der militärischen oder politischen Strukturen der regierungsfreundlichen Kräfte oder 
der nicht staatlichen bewaffneten Gruppen innehatten, zunehmend willkürlich Eigentum aneig­
nen oder beschlagnahmen. In einem solchen Kontext waren Rückkehrer und andere Syrer, die 
Opfer von Verletzungen ihrer Wohn-, Land- und Eigentumsrechte geworden sind, entweder nicht 
in der Lage oder zu ängstlich, um Rechtsmittel einzulegen, aus Angst vor Vergeltungsmaßnah­
men durch lokale Behörden und bewaffnete Gruppen oder weil sie sich der Erfahrungen anderer 
bewusst sind und einfach kein Vertrauen in das Verwaltungs- und Justizsystem hatten (OHCHR 
1.2.2024). Verstöße gegen das Recht auf Wohnraum, Land und Eigentum hatten in Gebieten, die 
294