Teil der Bewohner dieser Komplexe Anhänger des ehemaligen Regimes waren und zu dessen 
sozialer Basis gehörten, insbesondere in Wohnungen, die Ärzten, Polizisten, Militärangehörigen 
oder Mitarbeitern in wissenschaftlichen Forschungszentren, die dem Verteidigungsministerium 
angegliedert sind, zugewiesen wurden. Bei den Bewohnern dieser Wohnkomplexe handelt es 
sich oft um Angestellte aus entfernten Gebieten, die in der Nähe dieser Komplexe arbeiten. Diese 
Immobilien werden in der Regel entweder als Mitarbeiter- oder als Arbeiterwohnungen bezeich­
net und sind Teil der sozialen Wohnungsbauprogramme Syriens. Die Eigentumsverhältnisse 
sind aufgrund sich überschneidender Gesetze und der für die Wohnungen zuständigen Regie­
rungsbehörde unklar. So sind beispielsweise Mitarbeiterwohnungen für eine vorübergehende 
Nutzung vorgesehen, wobei das Eigentum beim Staat verbleibt. Bewohner von Arbeitnehmer­
wohnungen werden als Mieter behandelt, die die Immobilie während ihrer Beschäftigung vom 
Staat mieten, bis sie kündigen oder in den Ruhestand gehen. Zu diesem Zeitpunkt endet der 
Mietvertrag und die Immobilie muss geräumt werden. Bei Sozialwohnungen hingegen müssen 
die Mieter 10 % ihres Einkommens als Miete zahlen, zusammen mit den Nebenkosten und den 
Kosten für die Instandhaltung, Verbesserungen und Reparaturen der Wohnung. Bewohner von 
Sozialwohnungen haben gemäß dem Gesetzesdekret Nr. 46 von 2002 Anspruch auf Eigen­
tum, sofern sie die Immobilie in Raten bezahlen (HLP Syria 14.1.2025a). Nach Angaben der 
Bewohner wurden für manche geräumte Militärwohnungen keine offiziellen Räumungsbefehle 
ausgestellt. Einige Familien erwägen jedoch, aus Angst vor der Zukunft wegzuziehen. Aus lo­
kalen Quellen kursieren Berichte, die darauf hindeuten, dass HTS und andere Fraktionen diese 
Immobilien kürzlich geräumt haben, obwohl es dafür keine offizielle Bestätigung gibt (HLP Syria 
5.2.2025).
Nach dem Sturz des Assad-Regimes am 8.12.2024 versuchten die Eigentümer einiger Immo­
bilien, die im Rahmen des Systems der Zwangsverlängerung vermietet worden waren, ihre 
Immobilien zurückzufordern und die Mieter zu vertreiben. In einigen Fällen beauftragten die 
Vermieter die Streitkräfte von Hay’at Tahrir ash-Sham (HTS) mit der Räumung der Wohnun­
gen, ohne den Rechtsweg zu beschreiten. Seit dem 8.12.2024 haben einige Immobilienbesitzer 
Immobilien, die einer Zwangsverlängerung unterlagen, gewaltsam zurückgefordert (HLP Syria 
14.1.2025b). [Weiterführende Informationen zur aktuellen Gesetzeslage finden sich im Kapi­
tel Rechtsschutz / Justizwesen (Entwicklungen seit dem Sturz des al-Assad-Regimes (seit 
8.12.2024))].
Viele Flüchtlinge und Vertriebene sind nach dem Sturz des Regimes bei der Rückkehr in ihre Ge­
biete, Städte und Dörfer schockiert, wenn sie feststellen, dass andere in ihren Häusern wohnen. 
In einigen Fällen besitzen diese derzeitigen Bewohner Dokumente, die belegen, dass sie die 
Immobilien gekauft haben, aber Untersuchungen zeigen, dass diese Dokumente oft gefälscht 
sind, einschließlich gefälschter Eigentumsnachweise und Gerichtsurteile, die äußerst schwer 
aufzuspüren sind. Die betreffenden Immobilien befinden sich oft in informellen Siedlungen, in 
nicht lizenzierten Gebäuden in Zonen oder in Kollektiveigentum mit ungelösten Erbstreitigkeiten. 
Viele dieser Immobilien sind nicht im offiziellen Grundbuch eingetragen und erscheinen nur als 
unbebautes Land, was bedeutet, dass die darauf errichteten Gebäude nicht erfasst, ungeteilt 
und nicht auf die Namen ihrer rechtmäßigen Eigentümer eingetragen sind. Die Abwesenheit 
288

der rechtmäßigen Eigentümer, die oft auf Vertreibung oder Verfolgung aus Sicherheitsgründen 
zurückzuführen ist, hat es anderen erleichtert, sich diese Grundstücke anzueignen, indem sie 
sie unrechtmäßig in Besitz nahmen und sie später verkauften, wobei sie die Käufer täusch­
ten, indem sie ihnen vorgaukelten, sie seien die rechtmäßigen Eigentümer. Darüber hinaus hat 
die weitverbreitete Übertragung von Eigentum ohne Einhaltung ordnungsgemäßer rechtlicher 
Verfahren in den von dem Regime kontrollierten Gebieten in den letzten Jahren in Verbindung 
mit einer schwachen Rechenschaftspflicht und Strafverfolgung bei Betrug und Fälschung das 
Problem verschärft. Dies wurde durch Korruption in Gerichten und Grundbuchämtern sowie den 
Einfluss der Sicherheitskräfte von Assad auf die Justiz, die korrupte Beamte und diejenigen, die 
Eigentum beschlagnahmt hatten, schützten, von denen viele dem Sicherheits- und Militärappa­
rat angehörten, noch verschlimmert (HLP Syria 20.1.2025). Nach dem Sturz des Assad-Regimes 
am 8.12.2024 kehrten die meisten gewaltsam vertriebenen Menschen aus Lagern in Nordsyrien 
in ihre Heimatstädte und auf ihr Ackerland in den ländlichen Gebieten der Gouvernements Hama 
und Idlib zurück. Die Bauern fordern ihr Land einzeln zurück und verlassen sich dabei manchmal 
auf lokale Streitkräfte, um ihr Eigentum geltend zu machen und diejenigen zu entfernen, die ihr 
Land übernommen hatten. Viele dieser landwirtschaftlichen Flächen waren in den letzten Jahren 
über öffentliche Auktionen an Investoren vergeben worden. Bisher hat „The Syria Report“ keine 
Fälle von Widerstand seitens dieser Investoren dokumentiert, möglicherweise aus Angst vor Re­
pressalien, aus Akzeptanz der neuen Realität oder sogar aus impliziter Anerkennung der Rechte 
der Rückkehrer. Die Verwaltungen der Gouvernements Idlib und Hama, die zuvor dem Ministeri­
um für lokale Verwaltung und Dienstleistungen des Assad-Regimes unterstanden, hatten diese 
Ländereien als unbewohnt eingestuft, weil ihre ursprünglichen Eigentümer gewaltsam in von 
der Opposition kontrollierte Gebiete im Nordwesten Syriens vertrieben worden waren. In einem 
systematischen und organisierten Prozess, der sich schrittweise von 2020 bis zum Sturz des 
Regimes Ende 2024 entwickelte, wurden alle diese brachliegenden Grundstücke, einschließlich 
unbebauter („ saleekh“) und mit Obstbäumen bepflanzter Grundstücke, in öffentlichen Auktionen 
zum Kauf angeboten. Im Gegensatz zur Pistazienernte, die bereits vor dem Sturz des Regimes 
eingeholt worden war, fanden die Bauern, die in die Städte im westlichen ländlichen Hama – 
wie Kafr Nabuda, Hayalin al-Ghab und al-Jalma – zurückkehrten, ihre Felder mit Feldfrüchten 
bepflanzt vor, die noch auf die Ernte warteten, wie z. B. Kartoffeln. Diese Ländereien waren 
über öffentliche Auktionen für leer stehende Saleekh-Ländereien gepachtet worden, die von den 
Provinzbehörden von Hama für die Landwirtschaftssaison 2024–2025 organisiert worden waren. 
Die zurückkehrenden Landbesitzer ernteten die Kartoffeln, ohne dass die Investoren Einwände 
erhoben, und verkauften sie zu ihrem eigenen Vorteil. Einige von ihnen forderten auch eine 
Entschädigung von den früheren Investoren für die vergangenen Jahre (HLP Syria 3.2.2025a).  
[Weitere Informationen zu den Herausfordrungen von Rückkehrern im Zusammenhang mit Woh­
nungen sind dem Kapitel Rückkehr - Entwicklungen seit dem Sturz des Assad-Regimes (seit 
8.12.2024) zu entnehmen.]
Quellen
289

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https://www.wko.at/statistik/laenderprofile/lp-syrien.pdf, Zugriff 3.5.2024
15.2.1 Wohnsituation und Infrastruktur in den Gebieten unter der Kontrolle der kur­
disch dominierten SDF - Demokratische Autonome Administration von Nord- und 
Ostsyrien (DAANES)
Letzte Änderung 2025-05-08 20:42
[Im vorliegenden Dokument wurde auf die allgemeine Lage nach dem Umbruch am 8.12.2024 
fokussiert. Die Lage in von den Kurden dominierten Gebieten unter der Kontrolle der kurdisch 
dominierten SDF – Demokratische Administration von Nord- und Ostsyrien (DAANES) hat sich 
bisher nicht wesentlich verändert und wurde daher aufgrund zeitlicher, personeller und finan­
zieller Ressourcen nicht in der gewohnten Tiefe bearbeitet. Für Fragestellungen dazu, bitten 
wir auf die Vorversion der Länderinformation zurückzugreifen bzw. uns mittels einer Anfrage zu 
kontaktieren. Die Einarbeitung aktueller Quellen und Informationen zur Lage in der DAANES 
wird zeitnah mittels Aktualisierung erfolgen. Weitere Informationen zur vorliegenden Länderin­
formation finden sich im Kapitel Länderspezifische Anmerkungen.]
Im Sozialen Vertrag von 2023 ist im Artikel 70 geregelt, dass Privateigentum geschützt ist und 
nur im öffentlichen Interesse enteignet werden darf. Es muss eine angemessene Entschädigung 
gezahlt werden, die gesetzlich geregelt ist. Gemäß Artikel 71 ist der Besitz und die Schenkung 
von Eigentum zum Zwecke des demografischen Wandels verboten (RIC 14.12.2023).
Rückkehrer in die von den Syrischen Demokratischen Kräfte (Syrian Democratic Forces - SDF) 
kontrollierten Gebiete sehen sich der Herausforderung gegenübergestellt, ihr Eigentum zurück­
zufordern, insbesondere beim Nachweis der Echtheit ihrer Dokumente, die vor 2011 ausgestellt 
worden sind (OHCHR 1.2.2024). Im Jänner 2021 erließ die Demokratische Autonome Verwal­
tung Nord- und Ostsyriens (DAANES) einen Beschluss, der es ihren Gerichten untersagte, über 
Landbesitzstreitigkeiten zu entscheiden, bis ein neues Register erstellt werden konnte. Zwei 
Jahre später behinderte Beschluss 6 weiterhin den Zugang der Nordostsyrer zu Eigentumsrech­
ten und ihre Fähigkeit, sich rechtliche Dokumente zu sichern, ohne dass ein alternatives Kataster 
in Sicht ist. Die Katasterregistrierung ist das wirksamste Rechtsinstrument zur Erfassung von 
Immobilientransaktionen und hat eindeutig Vorrang vor anderen Arten von Rechtsdokumenten, 
einschließlich gerichtlicher Entscheidungen von DAANES-Richtern. Da das offizielle Katas­
ter jedoch in Damaskus verwaltet wird, kann nur das Regime Änderungen vornehmen (SYD 
30.1.2023).
291

Rückkehrer prangerten zahlreiche Fälle von Beschlagnahmung und Aneignung von Eigentum 
durch von den SDF unterstützte Behörden an, insbesondere in Gebieten, in denen die Mehrheit 
der Bewohner Araber sind (OHCHR 1.2.2024).
Das Waffenstillstandsabkommen zwischen der Übergangsregierung und den SDF sieht vor, 
dass die SDF die Kontrolle über alle Grenzübergänge, Flughäfen sowie Öl- und Gasfelder in 
ihren Gebieten abgeben muss. [Details zu diesem Abkommen sind dem Kapitel Politische Lage 
- Entwicklungen seit dem Sturz des Assad-Regimes (seit 8.12.2024) / Politische Lage in den 
Gebieten unter der Kontrolle der kurdisch dominierten SDF - Demokratische Autonome Adminis­
tration von Nord- und Ostsyrien (DAANES) zu entnehmen.] Die syrische Übergangsregierung 
wird Berichten zufolge Ausschüsse einrichten, um die Kontrolle über die Ölfelder in den von 
der SDF kontrollierten Gebieten im Nordosten Syriens zu übernehmen. Diese Ausschüsse sol­
len die Felder untersuchen und ihre Produktionskapazitäten bewerten (ISW 24.3.2025). Diese 
wichtigen Ölfelder Syriens fielen in die Hände der Terrorgruppierung Islamischer Staat (IS), die 
von 2014 bis 2017 ein sogenanntes Kalifat in weiten Teilen Syriens und des Irak errichtete. 
Damals entstand ein Großteil der Schäden im Öl-Sektor. Nach dem Sturz des IS übernahmen 
die SDF die Kontrolle über wichtige Ölfelder. Die Felder produzieren nur noch einen Bruchteil 
ihrer früheren Menge. Das Rumeilan-Feld liefert nur 15.000 der etwa 100.000 Barrel, die es 
produziert, in andere Teile Syriens, um den Staat etwas zu entlasten (Independent 28.3.2025).
Quellen
■ Independent - Independent, The (28.3.2025): Syrians left in the dark as the interim government 
struggles to restore electricity, https://www.independent.co.uk/news/syrians-damascus-assad-islam
ic-electricity-b2723123.html, Zugriff 28.3.2025
■ ISW - Institute for the Study of War (24.3.2025): Iran Update, March 24, 2025, https://www.understa
ndingwar.org/backgrounder/iran-update-march-24-2025 , Zugriff 26.3.2025
■ OHCHR - Office of the United Nations High Commissioner for Human Rights (1.2.2024): “We did 
not fear death but the life there”; The Dire Human Rights Situation Facing Syrian Returnees, https:
//www.ecoi.net/de/dokument/2104660.html, Zugriff 23.5.2024 [Login erforderlich]
■ RIC - Rojava Information Center (14.12.2023): AANES Social Contract, 2023 Edition, https://rojava
informationcenter.org/2023/12/aanes-social-contract-2023-edition , Zugriff 24.6.2024
■ SYD - Syria Direct (30.1.2023): Northeastern Syria marks two years of legal paralysis as de facto 
authorities struggle to issue new land registry, https://syriadirect.org/northeastern-syria-marks-t
wo-years-of-legal-paralysis-as-de-facto-authorities-struggle-to-issue-new-land-registry , Zugriff 
9.7.2024
15.2.2 Wohnsituation und Infrastruktur (Stand Oktober 2024)
Letzte Änderung 2025-05-08 20:49
Gebiete unter der Kontrolle der syrischen Regierung
Privateigentum wurde in der syrischen Verfassung von 2012 im Artikel 15 geschützt und durfte 
nur im öffentlichen Interesse gegen eine angemessene Entschädigung, nicht ohne rechtskräf­
tiges Gerichtsurteil, im Kriegs- und Katastrophenfall gegen angemessene Entschädigung, be­
schlagnahmt werden (SeG 24.2.2012). Syrer griffen grundsätzlich auf vier Arten der Eigentums­
dokumentation zurück. Die häufigste Variante war es, das Eigentum im Zivilregister eintragen 
zu lassen. Eine weitere Möglichkeit war es, den Besitz durch einen richterlichen Beschluss zu 
292

dokumentieren, der dann Eingang ins Zivilregister fand. Man konnte Eigentum auch notarisch 
begründen lassen. Dadurch erhielt man ein offizielles Dokument, dessen Wirksamkeit aber erst 
im Grundbuch eingetragen wurde, wenn die Übertragung der Eigentumsunterlagen abgeschlos­
sen war. Aus diesem Grund war diese Methode weniger zuverlässig als die beiden vorherig 
genannten. Die letzte der vier Möglichkeiten war es, einen einfachen Vertrag zwischen Verkäufer 
und Käufer aufzusetzen, der mit Fingerabdrücken und Unterschriften von Zeugen rechtswirksam 
wurde. Diese galt als die rechtlich schwächste Methode (SNHR 25.5.2023). Das Gesetz Nr. 10 
von 2018 erlaubte es dem Staat, Gebiete für den Wiederaufbau und Sanierung per Dekret zu 
widmen. Personen, die gewisse Kriterien, um ihr Eigentum zu beweisen, nicht erfüllen konnten, 
riskierten dieses zu verlieren (FH 2023).
Mitte des 20. Jahrhunderts trat das Phänomen informeller Siedlungen in Syrien auf, welches 
sich in den 1980ern ausbreitete. Es bildeten sich Wohngebiete, die eine große Anzahl erreichten. 
Der Prozentsatz an informellen Siedlungen wird auf 60 % der Wohngebiete in ganz Syrien ge­
schätzt. Durch die Krise wurde die Zahl weiter erhöht. Zusätzlich zu den informellen Siedlungen 
in den bis Anfang Dezember 2024 von der Regierung kontrollierten Gebieten wurde die Anzahl 
der informellen Siedlungen in den Gebieten außerhalb der Kontrolle des syrischen Regimes 
auf etwa 200.000 informelle Unterkünfte geschätzt (TDA-SY 1.11.2024). UNHCR beschreibt 
informelle Siedlungen im Allgemeinen durch eine hohe Unsicherheit der Besitzverhältnisse, das 
Fehlen einer angemessenen Infrastruktur und von Dienstleistungen, prekäre Sicherheit und 
Schutz, einschließlich des Aussetzens gegenüber Umwelt- und Gesundheitsrisiken sowie so­
zioökonomische Marginalisierung gekennzeichnet. In der Regel stehen sie auf Land, das nicht 
für eine Unterbringung vorgesehen ist. Informelle Siedlungen befinden sich oft auf staatlichem, 
privatem oder kommunalem Land, mit oder ohne Verhandlungen mit der lokalen Bevölkerung 
und/oder den Landbesitzern (UNHCR 5.11.2024). Die Verbindung von informellen Siedlungen 
und dem Mangel an grundlegenden Einrichtungen ist nicht immer zutreffend. In Syrien wur­
den einige informelle Wohngebiete aufgrund einer politischen Entscheidung mit grundlegenden 
Dienstleistungen und Einrichtungen ausgestattet und blieben als informelle Siedlungsgebiete 
bekannt. „The Day After“ definiert informelle Siedlungen als Ansammlungen von Häusern, die 
bei ihrer Errichtung, Planung oder Spezifikation nicht dem Immobilienrechtssystem entspre­
chen und auf Grundstücken gebaut werden, die dem Staat oder Einzelpersonen gehören, bei 
denen es sich um landwirtschaftliche Flächen oder nicht für Wohnzwecke vorgesehene Flä­
chen handeln kann, und die sich meist außerhalb des Bebauungsplans oder innerhalb eines 
Bebauungsplans, aber unter Verstoß gegen die Bauvorschriften, nach nicht genehmigten Auf­
teilungen und ohne Lizenzen befinden. Unter den stabilen Umständen der Vergangenheit war 
der Nachweis des Eigentums an informellen Siedlungen bereits eine komplexe Angelegenheit, 
die das Rechtssystem nicht lösen konnte, da das Eigentum nicht im Grundbuch als Gebäude 
und Wohneinheiten eingetragen ist. Der größte Teil ist als landwirtschaftliches Gemeineigentum 
eingetragen, da er auf staatseigenem Land gebaut ist, das nicht in Wohnhäuser unterteilt ist, 
und nicht aufgeteilt oder übertragen werden kann, oder das Land ist im Besitz von Einzelper­
sonen und nicht im Grundbuch eingetragen und kann nicht in der Gemeinde lizenziert werden. 
Daher wird das Eigentum entweder durch ein Gerichtsurteil bestätigt, dessen letztendliches Ziel 
darin besteht, eine Belastung im Grundbuch einzutragen, oder durch ein Urteil, das den Verkauf 
293

bestätigt und auf die Notwendigkeit hinweist, die Beschreibungen zu sortieren und zu korrigie­
ren, was nicht geschieht. Der Verkauf kann über einen Notar erfolgen, der eine unwiderrufliche 
Vollmacht für den Inhalt des Grundstücks ausstellt. Der Eigentümer kann auch Steuern an die 
Finanzbehörde zahlen oder einen Versorgungsvertrag (Strom, Wasser) abschließen und eine 
Quittung für die Zahlung der Versorgungsrechnungen in seinem Namen erhalten. Der Eigentü­
mer einer Wohnung in informellen Siedlungen kann nicht mehr als die oben genannten Schritte 
unternehmen. Wenn kein Grundbuch erstellt wird, hat dies negative Folgen, einschließlich des 
mehrmaligen Verkaufs der Immobilie, was zu Überschneidungen zwischen den ursprünglichen 
Eigentümern führt, insbesondere wenn es sich um ein gemeinschaftliches Eigentum handelt. 
Unter den aktuellen Umständen und angesichts der Zerstörungen seit 2011 sowie der Sicher­
heitsherausforderung, die oben genannten Dokumente zu erhalten, wird der Nachweis des 
Eigentumsrechts noch weiter erschwert (TDA-SY 1.11.2024).
Es gab unter der Assad-Regierung keine öffentlichen Bemühungen, Privathäuser wiederauf­
zubauen. Der Wiederaufbau wurde größtenteils von den Hausbesitzern selbst durchgeführt. 
NGOs und UNHCR leisteten Unterstützung bei Land- und Eigentumsrechten. Viele Menschen 
hatten ihre Landbesitzurkunden verloren. Die UN konzentrierte sich auf die Wiederherstel­
lung von Schulen und Gesundheitseinrichtungen, soweit diese nicht militärisch genutzt wurden 
(UNRCHCSYR 22.9.2024). Der Gouverneur von Latakia, der im Zuge der FFM 2024 der Staa­
tendokumentation interviewt wurde, gab an, dass es aufgrund der Sanktionen im Land keinen 
Wiederaufbau gab (GovLat/DirLatPort 15.9.2024). Der UN Resident Coordinator and Humani­
tarian Coordinator for Syria  kannte ebenfalls keine staatlichen Projekte der Assad-Regierung in 
größerem Ausmaß. Als Grund sah er, dass das Regime mit den Grundlagen zu kämpfen hatte 
(UNRCHCSYR 22.9.2024). Gemäß dem Gouverneur von Homs bei einem Gespräch im Rah­
men der FFM 2024 der Staatendokumentation wurden viele Verfahren eingeleitet und Pläne für 
die Stadt aufgestellt. Das Problem für die Umsetzung aber war das mangelnde Geld (GovHoms 
17.9.2024). In Latakia wurden acht Wohntürme errichtet mit 320 Wohnungen für diejenigen, 
deren Häuser durch das Erbeben zerstört wurden. Beim Erdbeben in Latakia wurden 105 Ge­
bäude vollständig zerstört, 36.000 sind einsturzgefährdet, 1.200 müssen abgerissen und neu 
aufgebaut werden (GovLat/DirLatPort 15.9.2024).
Eine der Folgen des Konflikts und der daraus resultierenden territorialen, politischen und ad­
ministrativen Fragmentierung ist das Fehlen wirksamer, funktionierender und unabhängiger 
Institutionen, die die Einhaltung von Regeln und Verfahren überwachen und Rechenschafts­
pflicht garantieren. So konnten sich in den Jahren des Konflikts diejenigen, die Machtpositionen 
innerhalb der militärischen oder politischen Strukturen der regierungsfreundlichen Kräfte oder 
der nicht staatlichen bewaffneten Gruppen innehatten, zunehmend willkürlich Eigentum aneig­
nen oder beschlagnahmen. In einem solchen Kontext waren Rückkehrer und andere Syrer, die 
Opfer von Verletzungen ihrer Wohn-, Land- und Eigentumsrechte geworden sind, entweder nicht 
in der Lage oder zu ängstlich, um Rechtsmittel einzulegen, aus Angst vor Vergeltungsmaßnah­
men durch lokale Behörden und bewaffnete Gruppen oder weil sie sich der Erfahrungen anderer 
bewusst sind und einfach kein Vertrauen in das Verwaltungs- und Justizsystem hatten (OHCHR 
1.2.2024). Verstöße gegen das Recht auf Wohnraum, Land und Eigentum hatten in Gebieten, die 
294

die syrische Regierung durch Vereinbarungen mit Oppositionskräften im ganzen Land im Jahr 
2018 wieder unter seine Kontrolle gebracht hat, sowie in Gebieten, die durch Militäroperationen 
im Süden Idlibs in den Jahren 2019 und 2020 erobert wurden, stark zugenommen. Zusätzlich 
zu Plünderungen und Zerstörungen wurde Land, das vertriebenen Bewohnern gehört, in öf­
fentlichen Auktionen angeboten und Ernten wurden erpresst. Laut Medienberichten schritt die 
systematische Plünderung des Eigentums vertriebener Syrer durch regimenahe Gruppen oder 
mit deren Wissen und Zustimmung im ganzen Land weiter voran (SYD 26.5.2023). Syrian Net­
work for Human Rights zufolge griff das Syrische Regime auf verschiedene Immobilien-Gesetze 
zurück, um insbesondere drei Hauptgruppen zu treffen: Zwangsvertriebene, Verschwundenge­
lassene und Opfer, die gezielt getötet wurden (SNHR 25.5.2023; vgl. SYD 30.1.2023). Neben 
den Gesetzen griff die syrische Regierung auch auf andere Instrumente zurück, wie gezielte, 
weitläufige Zerstörung, unvollständige Zivilregister und das Erfordern einer Sicherheitsfreigabe 
(SNHR 15.3.2024). Einem Medienbericht zufolge gab es regimenahe Netzwerke, die Vertrie­
benen ihre Eigentümer wegnahmen. Ein Anwalt zählte 125 Fälle im ersten Halbjahr 2022 in 
Damaskus. Bis zu 20 Netzwerke operierten unter anderem auch in Hama und Aleppo, wo die 
Bevölkerung vor den Kämpfen geflohen war. Die Netzwerke hatten bis zu 50 Mitglieder, wie 
Anwälte, Richter und Offiziere der Armee. Sie fanden leer stehende Wohnungen und Häuser, 
fälschten Kaufdokumente und brachten diese bei Gericht durch, ohne dass der rechtmäßi­
ge Besitzer davon etwas mitbekam. Diese Fälschernetzwerke florierten während des Krieges, 
begünstigt durch den Verlust von Dokumenten durch Hausbesitzer, während Amtsgebäude, 
Gerichtsakten und Eigentumsurkunden zerstört wurden (Guardian 25.4.2023).
In Syrien gab es zwar schon vor 2011 strukturelle Probleme im Zusammenhang mit Grundbesitz 
und Eigentum, doch diese hatten sich durch konfliktbedingte Faktoren, wie die großflächige Zer­
störung von Eigentum, Massenvertreibungen, die zunehmende Verbreitung informeller Siedlun­
gen, den Verlust von zivilen Dokumenten über Wohnraum, Land und Eigentum, die Verabschie­
dung zusätzlicher Gesetze wie das Gesetz 10/2018 und das Gesetz 6/2023 sowie die Erdbeben 
vom 6.2.2023, noch verschärft. Der Syrienkonflikt war durch eine Reihe von Verletzungen der 
Rechte auf angemessenen Wohnraum, Land und Eigentum im ganzen Land gekennzeichnet. 
Diese Verstöße hatten sich oft besonders auf Flüchtlinge und Binnenvertriebene ausgewirkt, da 
sie aufgrund der Tatsache, dass sie aus ihren Herkunftsorten geflohen waren, oft nicht in der 
Lage waren, ihr Eigentum zu verwalten und zu schützen, während sie unter den Auswirkungen 
der politischen Maßnahmen zur demografischen Steuerung litten, die von den Konfliktparteien 
nach und nach eingeführt wurden, um die Kontrolle über jeweils ihre Teile des syrischen Territo­
riums zu festigen (OHCHR 1.2.2024). Die Sicherheitskräfte des Regimes vertrieben Personen 
aus ihren Wohnorten und beschlagnahmten, versteigerten oder zerstörten routinemäßig das 
Eigentum und die persönlichen Gegenstände von Inhaftierten ohne ein ordentliches Verfahren 
oder eine angemessene Rückgabe (USDOS 22.4.2024). Medienberichten zufolge kam es in 
den Gebieten, die von der syrischen Regierung zurückerobert wurden, zu Zerstörungen und 
Plünderungen von Häusern von Syrern, die aus den vom Regime kontrollierten Gebieten durch 
mit der syrischen Regierung verbundene Gruppierungen vertrieben wurden. Die Quellen von 
Syria Direct gaben an, dass die Zerstörungen in Dörfern und Kleinstädten zunahmen, insbeson­
dere in solchen, die sich in der Nähe der Frontlinien zu den Oppositionskräften befanden. Diese 
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Gebiete sind praktisch entvölkert, da das Regime ihren Bewohnern die Rückkehr nicht erlaubt 
hatte. Außerdem sind die Dächer der örtlichen Gebäude mit großen Mengen an Eisen verstärkt, 
was sie zu bevorzugten Zielen für Zerstörungen und Plünderungen machte. Eine Quelle spricht 
von Verträgen, die an Händler vergeben wurden, um beispielsweise Elektrogeräte, Haushalts­
möbel, Keramik und Fliesen, elektrische Leitungen und Eisen von Dächern, Treppen etc. zu 
plündern. Auf Sozialen Medien wurde sogar für den Beitritt zu Sicherheits- und Militärdiensten 
mit einer Aufbesserung des Monatsgehalts durch Abrissarbeiten geworben (SYD 26.5.2023). 
Das Regime beschlagnahmte Land, Häuser und Kapital von vermeintlichen Oppositionellen, die 
im Ausland lebten, und verteilte es an seine Anhänger (USDOS 22.4.2024).
Amnesty International berichtete, dass ein nach dem Erdbeben 2023 von den syrischen Behör­
den gebildetes Ingenieurskomitee Bewertungen über die Sicherheit von Gebäuden durchführte 
und dieses als Gefahr für die öffentliche Sicherheit eingestufte Gebäude zum Abriss freigab. Die­
se Bewertungen sollen möglicherweise nicht sorgfältig durchgeführt worden sein und die Abrisse 
ohne Einhaltung der Verfahrensanforderungen und ohne Schutzmaßnahmen gegen Zwangs­
räumungen gemäß internationalen Menschenrechtsstandards durchgeführt worden sein. Die 
Bewohner berichteten Amnesty International, dass Menschen, deren Häuser abgerissen wurden, 
weil sie als unbewohnbar eingestuft wurden, in vielen Fällen keine alternative Unterkunft oder 
Entschädigung angeboten wurde. Bewohner, deren Häuser durch die Erdbeben 2023 beschä­
digt wurden, berichteten Amnesty International, dass die Behörden sie nicht darüber informiert 
hätten, wie sie die Ausschüsse kontaktieren können, um sich nach der Sicherheit ihrer Häuser 
zu erkundigen. Sie haben keine finanzielle Unterstützung von den Behörden für die Reparatur 
ihrer beschädigten Häuser erhalten und die Behörden verlangten auch Genehmigungen, die für 
die Bewohner schwer zu bekommen waren, um Wohngebäude wieder instand zu setzen. Diese 
Genehmigungen sind besonders schwer zu erhalten, wenn es um die Reparatur informeller 
Gebäude geht, die den Großteil der Gebäude in den von den Erdbeben betroffenen Gebieten 
ausmachen (AI 5.9.2023). Die Anwohner konnten die Entscheidungen der Komitees nicht an­
fechten und hatten oft nicht genug Zeit, um ihr Hab und Gut vor den Abrissen zu entfernen(AI 
24.4.2024). In den Gouvernements Aleppo, Hama, Idlib und Deir ez-Zour wurde ein informelles 
System öffentlicher Versteigerungen eingerichtet. Diese Versteigerungen wurden angeblich ins 
Leben gerufen, um den Menschen die Möglichkeit zu geben, das Land in Abwesenheit der 
Eigentümer zu bewirtschaften. Aller Wahrscheinlichkeit nach war dies jedoch nur ein Vorwand, 
um sich das Land anzueignen. Im März 2022 wurden die Landauktionen systematischer, was 
darauf hindeutet, dass die Regierung die Politik bewusst so gestaltete, dass die Landaneignung 
legitimiert wurde. Die Eigentümer dieser Grundstücke wohnten in der Regel außerhalb der von 
der Regierung kontrollierten Gebiete oder außerhalb Syriens. Bei den Gewinnern der Auktionen 
handelte es sich häufig um hochrangige Mitglieder regierungsnaher Milizen oder um Personen 
mit engen Verbindungen zu Regierungsbehörden. In vielen Fällen besetzten die Auktionsgewin­
ner das angeeignete Land bereits unrechtmäßig, wobei das Auktionssystem als Methode zur 
Legitimierung der Aneignung genutzt wurde (BS 19.3.2024). Konkrete Pläne für die Einrichtung 
von Entwicklungszonen deuteten auf Gebiete hin, die ehemals von der Opposition gehalten 
wurden, da es sich dabei häufig um ohne Baugenehmigung errichtete illegal housing areas 
handelte. Von den großflächigen Eigentumstransfers dürften regierungsnahe Kreise profitiert 
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haben. Auf Druck von Russland und der Nachbarländer sowie der UN wurden einige Abände­
rungen vorgenommen, wie die Verlängerung des Fristenlaufes von 30 Tagen auf ein Jahr. Die 
grundsätzliche Stoßrichtung änderte sich aber nicht allzu sehr (ÖB Damaskus 2023).
Syrische Medien berichteten im Juni 2024, dass die syrische Regierung verstärkt Listen mit 
Namen von Syrern veröffentlichte, gegen die der Finanzminister die „ präventive Beschlagnah­
me“ von beweglichem und unbeweglichem Vermögen angeordnet hatte. Der Grund für die 
Beschlagnahmung war laut den Beschlüssen die Verwicklung in „ aktuelle Ereignisse im Land“. 
Die Beschlüsse stützten sich auf Dekrete, Gesetze und Bücher, die von der Generaldirekti­
on des Geheimdienstes herausgegeben wurden. Die Mehrheit der Personen auf den an die 
Öffentlichkeit gelangten Listen sind Aktivisten der Anti-Regime-Bewegung, Überläufer aus den 
Regimekräften, Pflicht- und Reservedienstverweigerer, prominente Oppositionelle. Die Entschei­
dungen über die Präventivhaft waren so umfassend, dass sie sogar die Kinder und Ehefrauen 
der Betroffenen rückwirkend einschlossen, oft Personen betrafen, die in den ersten Jahren des 
Aufstandes unter verschiedenen Umständen gestorben waren, und einige „ willkürlich“ angeführt 
waren, einschließlich Personen, die sich nicht an regimefeindlichen Aktivitäten beteiligt hatten, 
aber enge Verbindungen zu anderen Personen, die zu Wahrzeichen der Rebellion geworden 
waren, unterhielten (Syria TV 1.6.2024).
Frauen wurden im Bezug auf Besitz diskriminiert aufgrund des Personenstandsrechts, das auf 
der Scharia basierte, das sie in Erbschaften benachteiligte, aber auch aufgrund von sozialen 
Gepflogenheiten (FH 2024).
Gebiete unter der Kontrolle der Opposition
In den Oppositionsgebieten beschlagnahmten und besetzten die Syrische Nationale Armee 
(Syrian National Army - SNA) und die Hay’at Tahrir ash-Sham (HTS) das Privateigentum von 
vertriebenen Zivilisten (BS 19.3.2024).
Gebiete unter der Kontrolle der Hay’at Tahrir ash-Sham (HTS)
In den Gebieten und der Kontrolle der HTS war die Infrastruktur ein wenig besser als in den 
Gebieten, die bis Anfang Dezember 2024 unter der Kontrolle der syrischen Regierung standen. 
Dort funktionierten Straßenbeleuchtung und Ampeln. Die als Syrische Heilsregierung (Syrian 
Salvation Government - SSG) bekannte Verwaltung war für die Wasser- und Stromversor­
gung, die Müllabfuhr und die Straßenbeläge zuständig. Die öffentlichen Dienstleistungen sowie 
die Militäroperationen wurden durch Steuern finanziert, die von Unternehmen, Landwirten und 
Grenzübergängen zur Türkei erhoben wurden (BBC 18.12.2024).
Gebiete unter der Kontrolle der Syrian National Army (SNA)
Der UN liegen Berichte vor, wonach in Gebieten unter der Kontrolle türkisch-verbündeter be­
waffneter Gruppen im Nordwesten Syriens die örtlichen Behörden Eigentum von Personen 
beschlagnahmt und verkauft haben, die das Land verlassen oder in Gebiete unter der Kontrolle 
anderer Konfliktparteien gezogen waren. Solche Richtlinien und Maßnahmen wurden insbeson­
dere in Gebieten durchgesetzt, in denen ursprünglich eine mehrheitlich kurdische Bevölkerung 
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