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"Geschäftsmodell" Nutzwerterhöhung nach § 7 WEG 2002

Anfrage an:
Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz
Genutztes Gesetz:
Auskunftspflichtgesetz
Status dieser Anfrage:
Anfrage muss klassifiziert werden
Zusammenfassung der Anfrage

§ 7 WEG 2002 lautet wie folgt:
§ 7. Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.

1. Kann § 7 WEG 2002 so verstanden werden, dass für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens (§ 9 Abs. 1 WEG 2002) generell 3% auf die Größenangaben im Bauplan aufgeschlagen werden dürfen?

Bsp.: Eine Wohnung, die im Bauplan 100 m² ausweist, wird im Nutzwertgutachten mit 103 m² angeführt. Aufgrund weiterer Umstände ist offensichtlich, dass es sich nicht um ein bloßes Versehen oder einen Irrtum handelt, sondern die Vorgehensweise bewusst gewählt wurde.

2. Falls die Vorgehensweise nicht erlaubt ist und von einem Ziviltechniker trotzdem angewendet wurde, an welche Stelle wendet man sich in diesem Fall? Welche Schutzgesetze existieren in diesem Fall?

Konkret geht es um ein Haus, in dem der vom Wohnungseigentumsorganisator/Verkäufer beauftragte Ziviltechniker ein Nutzwertgutachten erstellt hat, in dem jede Wohnung um 3 % größer als im behördlich genehmigten Bauplan ausgewiesen ist. Die Wohnungen wurden anschließend mit höheren Quadratmeterwerten beworben und an über 30 Käufer verkauft. Da beim Grundbuchgericht nur das Nutzwertgutachten vorliegt und bei der Baupolizei nur die Baupläne vorliegen, ist die Diskrepanz für die Behörden nicht ersichtlich.

3. Da der Verkäufer (Projekt-GmbH) typischerweise nach Verkauf der letzten Wohnung nicht lange existiert sind Gewährleistungsklagen üblicherweise nicht zielführend. Welche Möglichkeiten sieht das österreichische Rechtssystem für einen durch eine solche Vorgehensweise geschädigten Käufer noch vor?

4. Wie kann verhindert werden, dass der Geschäftsführer dieses „Geschäftsmodell“ gemeinsam mit dem Ziviltechniker mit anderen Projekt-GmbHs wiederholt?


Korrespondenz

Von Markus Buchberger
Betreff "Geschäftsmodell" Nutzwerterhöhung nach § 7 WEG 2002 [#1701]
Datum 10. März 2019 18:27:12
An Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz
Status Warte auf Antwort

Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit beantrage ich gem §§ 2, 3 AuskunftspflichtG die Erteilung folgender Auskunft:
§ 7 WEG 2002 lautet wie folgt: § 7. Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen. 1. Kann § 7 WEG 2002 so verstanden werden, dass für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens (§ 9 Abs. 1 WEG 2002) generell 3% auf die Größenangaben im Bauplan aufgeschlagen werden dürfen? Bsp.: Eine Wohnung, die im Bauplan 100 m² ausweist, wird im Nutzwertgutachten mit 103 m² angeführt. Aufgrund weiterer Umstände ist offensichtlich, dass es sich nicht um ein bloßes Versehen oder einen Irrtum handelt, sondern die Vorgehensweise bewusst gewählt wurde. 2. Falls die Vorgehensweise nicht erlaubt ist und von einem Ziviltechniker trotzdem angewendet wurde, an welche Stelle wendet man sich in diesem Fall? Welche Schutzgesetze existieren in diesem Fall? Konkret geht es um ein Haus, in dem der vom Wohnungseigentumsorganisator/Verkäufer beauftragte Ziviltechniker ein Nutzwertgutachten erstellt hat, in dem jede Wohnung um 3 % größer als im behördlich genehmigten Bauplan ausgewiesen ist. Die Wohnungen wurden anschließend mit höheren Quadratmeterwerten beworben und an über 30 Käufer verkauft. Da beim Grundbuchgericht nur das Nutzwertgutachten vorliegt und bei der Baupolizei nur die Baupläne vorliegen, ist die Diskrepanz für die Behörden nicht ersichtlich. 3. Da der Verkäufer (Projekt-GmbH) typischerweise nach Verkauf der letzten Wohnung nicht lange existiert sind Gewährleistungsklagen üblicherweise nicht zielführend. Welche Möglichkeiten sieht das österreichische Rechtssystem für einen durch eine solche Vorgehensweise geschädigten Käufer noch vor? 4. Wie kann verhindert werden, dass der Geschäftsführer dieses „Geschäftsmodell“ gemeinsam mit dem Ziviltechniker mit anderen Projekt-GmbHs wiederholt?
[… Zeige kompletten Anfragetext] Mit freundlichen Grüßen Markus Buchberger
  1. 1 Woche, 1 Tag her10. März 2019 18:28:56: Markus Buchberger hat eine Nachricht an Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz gesendet.
Von Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz
Betreff WG: "Geschäftsmodell" Nutzwerterhöhung nach § 7 WEG 2002 [#1701]
Datum 12. März 2019 11:49:08

Sehr geehrter Herr Buchberger, danke für Ihre Nachricht. Wir bedauern, Ihnen mitteilen zu müssen, dass wir Ihnen in der konkreten Angelegenheit nicht weiterhelfen können; dem Bundesministerium für VRD und Justiz ist es nicht gestattet, Rechtsgutachten auszustellen, das ist den rechtsberatenden Stellen bzw. Berufen sowie den Gerichten vorbehalten; dazu zählt auch die Auslegung von konkreten Gesetzesstellen zur Anwendung auf bestimmte Lebenssachverhalte. Gegenstand des Auskunftsrechts ist die Übermittlung von - aus der Tätigkeit im Wirkungsbereich der Behörde vorhandenen - Informationen; die Erstellung von Rechtsgutachten ist davon nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs nicht umfasst. Der Behörde kommt nicht die Funktion eines Rechtsberaters zu. (OGH 25. Mai 2000, 1 Ob46/00x). Die Rechtsmeinung einer Behörde zu einem bestimmten (auch: fiktiven) Sachverhalt ist – anders als etwa die Mitteilung des Inhalts einer bestimmten Vorschrift oder der Hinweis, in welcher Rechtsvorschrift eine Angelegenheit geregelt ist – eine Rechtsauskunft, die nicht dem AuskunftspflichtG unterliegt (VwGH 25.3.2010, 2010/04/0019). Sie können nunmehr die Ausfertigung eines Bescheids über die Nichterteilung der Auskunft beantragen. Der Bescheid - der dieselbe Begründung enthalten wird - ermöglicht Ihnen die Erhebung eines gebührenpflichtigen Rechtsmittels beim Bundesverwaltungsgericht Wien. Bitte beachten Sie, dass bereits die Beantragung einer Bescheidausfertigung Gebührenpflichten (§ 14 TP 6 Abs 1 GebG) und Verwaltungsabgaben (§ 1 Abs. 1 Tarif Z 2 BVwAbgV) auslöst; daher ist Ihre eindeutige Authentifizierung erforderlich ist (etwa durch Scan Ihres Personalausweises, Führerschein, Reisepasses oder Einbringung des Antrags per Bürgerkarte). Mit freundlichen Grüßen
  1. 6 Tage, 8 Stunden her12. März 2019 11:52:06: E-Mail von Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz erhalten.